Zwangsräumung: alle Antworten zu Kosten, Mieteranwesenheit und was mit den Sachen passiert
Wenn Mieter über längere Zeit keine Miete zahlen oder andere vertragliche Pflichten verletzen, bleibt Vermietern oft keine andere Wahl: Eine Zwangsräumung muss durchgeführt werden.
Für alle Beteiligten ist das eine schwierige und emotionale Situation – auch organisatorisch bringt sie viele Fragen mit sich: Was passiert mit dem Hausrat? Was kostet eine Zwangsräumung? Wer kümmert sich um die Entrümpelung?
Gerade in solchen sensiblen Fällen ist professionelle Unterstützung wichtig. Als erfahrenes Umzugs- und Entrümpelungsunternehmen mit Schwerpunkten in Köln und Düsseldorf sind wir häufig in solche Prozesse eingebunden und wissen, worauf es ankommt und wie man am besten in solchen Fällen handelt. Daher finden Sie in diesem Artikel unsere Antworten auf Ihre Fragen.
Das erfahren Sie hier:
Die wichtigsten Infos
- Zwangsräumung ist rechtlich geregelt, aber praktisch komplex
- Die Kosten einer Zwangsräumung sind sehr variabel, trägt aber in der Regel der Mieter
- Die Sachen des Mieters dürfen nicht einfach so entsorgt werden
- Frühzeitige Vorbereitung schützt vor unnötigem Aufwand
Was ist eine Zwangsräumung und wie läuft sie ab?
Eine Zwangsräumung ist immer das letzte Mittel für einen Vermieter: Es bedeutet das gerichtliche Verfahren, bei dem ein Gerichtsvollzieher eine Wohnung oder ein Haus räumen lässt.
Die Räumung wird in der Regel dann eingeleitet, wenn der Mieter dauerhaft gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt – meist durch anhaltenden Zahlungsverzug, aber auch aus anderen Gründen wie beispielsweise aufgrund von Verwahrlosung der Wohnung, illegaler Nutzung oder auch Nichtauszug nach einer Kündigung.
In der Praxis bedeutet eine Zwangsräumung: Der Gerichtsvollzieher kündigt den Räumungstermin an und beauftragt, oft in Zusammenarbeit mit dem Vermieter, ein Räumungsteam oder eine Entrümpelungsfirma.
- Der übliche Vorgang einer Zwangsräumung - Schritt für Schritt
- Kündigung durch den Vermieter: Der Vermieter spricht eine fristlose oder fristgerechte Kündigung aus – in der Regel schriftlich, mit berechtigter Begründung.
- Klage auf Räumung: Reagiert der Mieter nicht oder zieht nicht aus, folgt die Klage beim Amtsgericht auf „Räumung und Herausgabe der Mietsache“.
- Gerichtlicher Räumungstitel: Das Gericht prüft den Fall. Gibt es dem Vermieter recht, erhält dieser einen vollstreckbaren Räumungstitel. Erst damit darf eine Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher erfolgen.
- Beauftragung des Gerichtsvollziehers: Der Gerichtsvollzieher setzt einen Räumungstermin fest. Der Mieter wird darüber schriftlich informiert – meist mit zwei bis vier Wochen Vorlaufzeit.
- Räumungstermin: Zwangsräumung wird vollzogen: Der Gerichtsvollzieher erscheint mit Unterstützung – oft einem Schlüsseldienst, ggf. Polizei oder einem Entrümpelungsunternehmen. Falls der Mieter nicht anwesend ist, wird die Wohnung geöffnet. Wertgegenstände werden protokolliert. Möbel und Hausrat werden entweder eingelagert oder – falls unbrauchbar – direkt entsorgt.
- Besenreine Übergabe an den Vermieter: Nach der Räumung übergibt das Team die Wohnung in besenreinem Zustand an den Eigentümer oder Hausverwalter.
Was passiert mit den Sachen des Mieters (bei Abwesenheit)?
Allgemein gilt: was bei einer Zwangsräumung mit den Sachen passiert, hängt vom Wert, Zustand und
der Rückmeldung des Mieters ab.
Abwesenheit
Wenn der Mieter bei der Zwangsräumung nicht anwesend ist, egal ob aus Unkenntnis, Verweigerung oder anderen Gründen, wird zumeist die sogenannte „Berliner Räumung“ angewendet, welche eine günstigere Variante der klassischen Zwangsräumung darstellt: Der Gerichtsvollzieher lässt nur das Schloss austauschen und der Mieter hat dementsprechend später noch die Möglichkeit, seine Sachen abzuholen. Wird das nicht getan, beauftragt der Vermieter eine Firma wie die unsere mit der Entrümpelung und/ oder Einlagerung. Die Gegenstände werden dann entweder eingelagert oder, falls wertlos, fachgerecht entsorgt.
Diese Methode spart zunächst Kosten, verschiebt aber den Aufwand auf die Phase nach der Besitzverschaffung.
Anwesenheit
Wenn der Mieter bei der Zwangsräumung anwesend ist, räumt der Gerichtsvollzieher gemeinsam
mit dem Räumungs- und Entrümpelungsteam die Wohnung. Der Mieter kann an diesem Punkt noch seine Sachen mitnehmen oder kurzfristig woanders einlagern lassen. Alternativ kann er vor Ort
noch klären, was entsorgt werden darf.
Wirtschaftlich verwertbare Gegenstände (z. B. neuwertige Möbel, Haushaltsgeräte, Fahrräder etc.) müssen in der Regel eingelagert werden. Dafür gelten folgende Regeln:
- Die Lagerkosten können später vom Mieter zurückgefordert werden.
- Der Mieter muss schriftlich über die Lagerstelle informiert werden (wenn erreichbar).
- Nach Ablauf einer bestimmten Frist (in der Regel 1 Monat) kann der Lagerinhalt verwertet oder entsorgt werden, wenn der Mieter keinen Anspruch erhebt.
Unser Team führt in solchen Fällen eine sorgfältige Sichtung durch und trennt verwertbare von wertlosem Besitz.
Auf Wunsch des Vermieters dokumentieren wir die Räumung lückenlos – auch für rechtliche Zwecke.
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Was kostet eine Zwangsräumung und wer zahlt -
Mieter oder Vermieter?
Eine Zwangsräumung ist nicht nur organisatorisch, sondern auch finanziell mit Aufwand verbunden. Viele Vermieter fragen sich zu Recht: Was kostet eine Zwangsräumung? Und vor allem: Wer kommt für die Kosten auf?
Grundsätzlich trägt der Mieter die Kosten der Zwangsräumung – zumindest rechtlich.
In der Realität bleibt der Vermieter jedoch häufig auf mindestens einem Teil der Kosten sitzen, da er in Vorleistung gehen muss und Mieter oft zahlungsunfähig sind.
Auch eine Zwangsversteigerung der gepfändeten Gegenstände sind selten eine Option, sich das Geld zurückzuholen, da sich größtenteils nichts von Wert in gepfändeten Hausständen befindet und der Aufwand größer wäre als der Nutzen.
Die Berechnungsgrundlage der Kosten bildet der Streitwert und dieser wiederum ist von der Nettojahreskaltmiete abhängig: Je höher der Streitwert, desto teurer werden die Kosten, die vorgestreckt werden müssen.
Die Kostenpunkte, die außerdem zunächst in Vorleistung abgedeckt werden müssen, sind unter anderem die für den Gerichtsvollzieher, den Rechtsanwalt und das Entrümpelungsunternehmen.
Die genauen Kosten der Zwangsräumung an sich hängen von mehreren Faktoren ab:
- Größe und Zustand der Wohnung
- Menge und Art der zu räumenden Gegenstände
- Anfahrt und Transport
- Entsorgung oder Einlagerung
- Zusatzkosten wie Schlüsseldienst oder Sicherheitsdienst
Frühzeitig kalkulieren – und auf Profis setzen
Als erfahrenes Umzugs- und Entrümpelungsunternehmen beraten wir Vermieter und Eigentümer frühzeitig zu den zu erwartenden Kosten einer Zwangsräumung. Wir bieten transparente Festpreise für Entrümpelung, Transport und Entsorgung – damit Sie Planungssicherheit haben.
Als ein Beispiel: Angenommen, die Jahresnettokaltmiete beträgt 6.000 €, ergibt sich folgender Kostenrahmen:
Position | Preis |
|---|---|
Gerichtskosten | ca 500€ |
Anwaltskosten | etwa 1.000 € für den eigenen Anwalt & weitere 1.000 € für den gegnerischen Anwalt |
Kosten für Räumungstitel | 50-100€ für die Ausstellung des Räumungstitels |
Kosten für Gerichtsvollzieher | etwa 300-800€. |
Zusätzliche Räumungskosten | 1.500-3.000€ |
Gesamtkosten: Inklusive aller Faktoren kann eine Räumungsklage bei einem Streitwert von 6.000 € insgesamt zwischen 3.000 und 6.000 € kosten.
Die Gesamtkosten hängen vom Einzelfall ab, im Durchschnitt liegen die Zwangsräumungskosten zwischen 1.000 € und 3.000 €, können in Einzelfällen aber auch deutlich höher ausfallen. Als grober Daumenwert gilt hier beispielsweise eine Kostenkalkulation von bis zu 3.000€ für eine 2-Zimmer Wohnung für die Entrümpelung an sich, Einlagerungskosten exklusive. Hier würden je nach der Menge der Einlagerungsgegenstände noch einmal mehrere hundert Euro dazu kommen.
Fazit
Eine Zwangsräumung ist nie einfach – weder für Vermieter noch für Mieter. Sie ist mit rechtlichen Hürden, organisatorischem Aufwand und oft auch emotionaler Belastung verbunden. Gleichzeitig muss schnell, rechtssicher und strukturiert gehandelt werden, damit die Immobilie wieder nutzbar wird.
Wir stehen in solchen Situationen als starker Partner zur Seite – mit Erfahrung, Umsicht und dem nötigen Feingefühl.
Als erfahrenes Entrümpelungs- und Umzugsunternehmen begleiten wir Vermieter, Hausverwaltungen und Behörden bei solchen Einsätzen zuverlässig, diskret und mit klaren Abläufen.
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Der Autor
Gabriel Krämer
Gabriel Krämer gründete 2021 gemeinsam mit Magnus Wonneberger Sorglos Umzüge & Entrümpelungen. Nachdem er selbst vorwiegend schlechte Erfahrungen mit Umzugsunternehmen machen musste, setzte er sich zum Ziel, ein Unternehmen zu führen, das den Bedürfnissen seiner Kundinnen und Kunden oberste Priorität einräumt. Zusammen mit seinem Team sorgt er dafür, dass vermeintlich anstrengende Projekte, wie ein Umzug oder eine Entrümpelung, so stressfrei wie möglich ablaufen.
Sein Wissen über Umzüge & Entrümpelungen teilt er hier in Form von Tipps und Ratgebern.
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